La loi 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (articles 61 à 63) réforme le statut des baux commerciaux. L’objectif recherché est de faciliter l’installation et l’exploitation des commerces. Cette réforme globalement favorable au locataire, prévoit une possibilité de loyer mensualisable, un dépôt plafonné et mieux protégé, et un droit de préférence clarifié. En contrepartie, obtenir des délais en cas d’impayés devient plus difficile pour le locataire. Plusieurs mesures sont d’ordre public.
I. Une périodicité de loyer moins contraignante pour la trésorerie
1- Le droit à la mensualisation : le loyer commercial est souvent payé par trimestre et d’avance. Le locataire peut désormais exiger un paiement mensuel, à condition de ne pas avoir d’arriéré de loyer ou de charges faisant l’objet d’une contestation préalable. Une simple demande au bailleur suffit (de préférence par lettre recommandée AR) et la mensualisation prend effet dès l’échéance suivante. Cette disposition étant d’ordre public, elle est applicable aux baux en cours, dès le 26 mai 2026.
2- Les « clauses tunnel » d’indexation validées : la loi reconnaît la validité des clauses qui encadrent l’évolution du loyer indexé à la hausse comme à la baisse, à condition que la limitation joue dans les mêmes proportions dans les deux sens. Cette disposition est applicable à compter du 28 mai 2026.
II. Un dépôt de garantie mieux encadré
1- Un plafond et une restitution encadrée : pour les locaux concernés, le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer (baux conclus ou renouvelés dès le 26 mai 2026). En fin de bail, il doit être restitué dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées.
2- Une protection en cas de vente : désormais, en cas de vente ou de transmission du local, l’obligation de restituer le dépôt est transmise au nouveau bailleur. Les autres garanties deviennent caduques et doivent être levées dans les six mois. Cette disposition est applicable aux mutations à compter du 26 août 2026.
III. Local sécurisé, impayés plus encadrés
1- Le droit de préférence est clarifié : en cas de vente, le locataire reste prioritaire pour acheter, mais la loi précise enfin la notion de local «commercial ou artisanal ». La nouvelle définition est applicable aux mutations dès le 26 mai 2026.
2- Des délais de paiement plus exigeants : en cas d’impayés et de mise en œuvre de la clause résolutoire, le juge ne peut accorder de délais que si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette mesure favorable au bailleur, est applicable à compter du 28 mai 2026.