Par deux arrêts rendus le 29 janvier 2026, la 3ème chambre civile de la cour de cassation est venue préciser, d’une part, les modalités de communication des justificatifs de charges au locataire et, d’autre part, la sanction du retard dans la liquidation annuelle des charges en matière de bail commercial.
Ces décisions s’inscrivent dans une lecture cohérente des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, issus de la loi Pinel, et permettent de mieux cerner l’équilibre entre les droits du locataire et les prérogatives du bailleur.
I. 1er arrêt : l’obligation de communication effective des justificatifs de charges
(civ. 3e, 29 janv. 2026, FS-B, n° 24-14.982)
1. Les faits et la procédure
Un bail commercial avait été conclu en 2015 pour des locaux à usage de bureaux. À la suite d’un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire, le locataire a contesté l’exigibilité des sommes réclamées, reprochant au bailleur de ne pas lui avoir communiqué les justificatifs des charges, impôts et taxes imputés.
La cour d’appel de Versailles avait considéré que le bailleur avait satisfait à son obligation dès lors qu’il avait mis les factures à la disposition du locataire.
2. La solution de la cour de cassation
La cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que :
- Le bailleur qui réclame le paiement de charges doit justifier de leur existence et de leur montant ;
- Pour satisfaire à l’obligation prévue par l’article R. 145-36 du code de commerce, il doit adresser les justificatifs au locataire qui en fait la demande, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition.
En jugeant que la simple mise à disposition des pièces suffisait, la cour d’appel a violé les textes applicables, justifiant une cassation partielle de l’arrêt.
II. 2nd arrêt : l’absence de sanction automatique du retard de liquidation des charges (civ. 3e, 29 janv. 2026, FS-B, n° 24-16.270)
1. La question posée à la cour
Dans cette affaire, le bailleur n’avait pas procédé à la liquidation annuelle des charges dans le délai contractuel ni dans celui fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce. Le locataire soutenait que ce retard devait être sanctionné par l’obligation, pour le bailleur, de restituer l’intégralité des provisions perçues, sans pouvoir invoquer ultérieurement les charges réelles.
2. La réponse de la cour de cassation
La cour rejette cette thèse. Elle rappelle que :
- L’article R. 145-36 fixe un délai de régularisation mais ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de dépassement ;
- La production tardive des comptes de charges et des justificatifs n’entraîne pas la disparition de la créance, dès lors que le bailleur établit l’existence et le montant des charges exigibles, y compris devant le juge.
Ainsi, le retard dans la liquidation annuelle ne saurait, à lui seul, justifier la restitution automatique des provisions versées.
La cour rappelle toutefois que :
- En l’absence totale de production des justificatifs, les provisions doivent être remboursées ;
- Le locataire peut solliciter des dommages et intérêts si le retard lui a causé un préjudice ;
- La mauvaise foi du bailleur peut faire obstacle à la mise en œuvre de certaines sanctions contractuelles, notamment la clause résolutoire.
III. Lecture combinée des deux arrêts
Pris ensemble, ces deux arrêts dégagent une ligne directrice claire :
- Le retard dans la régularisation annuelle des charges n’est pas, en soi, sanctionné par la perte de la créance ;
- En revanche, le défaut de communication effective des justificatifs demandés constitue un manquement aux obligations légales du bailleur.
La cour distingue ainsi la temporalité de la régularisation, relativement souple, de l’exigence de preuve et de transparence, qui demeure stricte.
Pour les bailleurs, ces décisions imposent une vigilance accrue :
- Respecter, autant que possible, les délais de liquidation annuelle ;
- Surtout, transmettre directement les justificatifs sollicités par le locataire.
Pour les locataires, elles offrent des outils efficaces pour contester les charges réclamées, sans pour autant leur permettre de se prévaloir d’un simple retard pour échapper au paiement de charges réelles et justifiées.