Hausses des loyers des baux commerciaux :
pas d’étalement pour les baux de 9 ans déplafonnés prolongés au-delà de 12 ans
Le rappel ferme de la Cour de cassation : l’étalement de la hausse de loyer ne concerne que les baux dont la durée contractuelle dépasse 9 ans.
I. L’étalement du loyer : un dispositif strictement encadré
La loi Pinel (du 18 juin 2014) limite à 10 % par an l’augmentation du loyer lorsqu’il est déplafonné, mais uniquement dans deux situations :
- en cas de modification notable des 4 premiers éléments déterminant la valeur locative
- lorsque la durée contractuelle du bail dépasse 9 ans.
II. Pas d’étalement pour un bail de 9 ans prolongé tacitement au-delà de 12 ans
Dans l’arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-23.834), la Cour précise que l’étalement ne s’applique pas lorsque :
- le bail initialement conclu pour 9 ans a été prolongé tacitement,
- et que cette prolongation a porté sa durée au-delà de 12 ans.
Deux hypothèses doivent être distinguées :
- Durée contractuelle > 9 ans → déplafonnement + étalement.
- Bail de 9 ans prolongé tacitement > 12 ans → déplafonnement sans étalement.
III. Une distinction contestée entre durée contractuelle et tacite prolongation
Cette différence de traitement repose davantage sur la forme (avenant de prorogation signé ou non) que sur le fond du droit (d’un accord contractuel exprès ou tacite). Deux locataires dans des situations quasi identiques peuvent se voir appliquer des règles opposées, (l’un ayant conclu un bail d’une durée contractuelle de 12 ans, et l’autre ayant laissé le bail se poursuivre par tacite reconduction, 12 ans et un jour par exemple).
L’étalement des hausses de loyers est un outil protecteur, mais son application demeure limitée. Il ne concerne pas les baux de 9 ans poursuivis tacitement au-delà de 12 ans. Seules les durées contractuelles supérieures à 9 ans permettent de bénéficier du lissage. Une clarification législative apparaît souhaitable pour harmoniser des situations proches mais traitées différemment.